É essencial que o corretor entenda os impostos e as taxas no mercado imobiliário. Isso porque o cliente pode questionar sobre as taxas adicionais que ele deverá pagar pelo imóvel. E, é natural que o corretor que quer ser considerado um especialista, deve saber responder esse tipo de questionamento.
De um modo geral, as taxas no mercado imobiliário podem ser divididas em dois grandes grupos: os impostos e taxas pagas por quem pretende vender e os impostos pagos por quem pretende comprar. Vamos então ver cada uma dessas tarifas.
Taxas e impostos pagos pelos vendedores:
Corretagem
A taxa de corretagem é a primeira a ser considerada e que deve ser levada em conta para quem quer vender. O valor é definido de acordo com o índice de porcentagem que o corretor deve receber, que varia de acordo com o estado. Na maioria dos locais, o índice flutua entre 6% e 8% do valor do imóvel, pagos no momento da conclusão do negócio.
Imposto de Renda
O imposto de renda é outro custo a ser considerado no momento da venda do imóvel. O vendedor deve pagar 15% do ganho auferido à Receita Federal. Note que o valor considera o ganho, logo, se o imóvel foi comprado por R$ 200.000,00 e vendido por R$ 500.000,00 o valor à ser pago é de R$ 45.000,00 (15% de 300.000,00, que foi o ganho)
Existe a possibilidade de isenção do pagamento da taxa:
-Pessoas que venderam seu único imóvel por valor igual ou inferior à R$ 440.000,00. O bem pode ser um imóvel possuído por vários proprietários (caso de casais, condomínios, etc). O importante é que o proprietário não tenha realizado nenhuma outra venda de imóvel (tributada ou não) nos últimos 5 anos.
-A partir de 16 de junho de 2005, a pessoa que vender um imóvel e realizar a compra de outro imóvel em até 180 dias, utilizando o ganho auferido na negociação, estará isento do pagamento. Vamos à alguns detalhes adicionais sobre esta regra:
-Só é isento quem realizar a compra de outro imóvel residencial em solo nacional.
-Caso nem todo o ganho auferido na operação de venda seja utilizada na compra do novo imóvel, o valor restante será devidamente taxado.
-Os 180 dias são contados a partir da data de venda do imóvel e o contribuinte pode usufruir deste benefício uma vez a cada 5 anos.
-A isenção aplica-se inclusive aos contratos de permuta de imóveis (troca), com torna (retorno).
-E também se aplica à venda ou compra de imóveis em construção ou na planta.
A isenção não se aplica à:
-Venda com o objetivo de quitar débitos de imóvel já possuídos pelo vendedor.
-Vendas e aquisições de terrenos.
-Aquisições de vagas de garagem ou espaços para estacionamento.
Para melhor entendimento da lei, recomendamos a leitura completa da Lei de número 11.196, artigo 39. Além da Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, artigo 2º.
Documentação
Quem vende o imóvel também tem que arcar com despesas referentes aos documentos necessários. Despachantes são utilizados para a obtenção desses papéis e o valor desses documentos varia entre R$ 400 e R$600, depende da cidade, do imóvel e do despachante em si.
Taxas e impostos pagos pelos compradores
Escritura do imóvel
O comprador precisa obter a escritura do imóvel apenas quando o imóvel é comprado à vista. Isso acontece porque em financiamentos, o contrato tem força semelhante à de escrituras. O valor pago pela escritura depende da localização do imóvel. Em São Paulo, por exemplo, paga-se cerca de R$ 3.300 por um imóvel avaliado em R$ 500.000.
Imposto de Transferência de Bens Imóveis (ITBI)
O ITBI é um tributo cobrado pelo município que incide em toda negociação que envolve imóveis. Sua taxa varia de acordo com a cidade, mas o valor final varia entre 1% e 3% do valor de venda do imóvel ou da cotação feita pelo município, valendo o que for mais alto.
O ITBI deve ser quitado pelo comprador no momento da obtenção da escritura do imóvel.
O Registro de Compra em Cartório
Esse documento é necessário para que o nome sobre um imóvel seja alterado, do antigo proprietário para o novo. Esse valor é pago após a obtenção da escritura e do pagamento do ITBI. O valor do documento varia em cada estado e está disponível no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).
Por fim existem algumas taxas referentes à compra de imóveis novos:
–Taxa de interveniência: É uma taxa de 2% do imóvel, que é cobrada quando o comprador recebe as chaves do imóvel e decide concluir o financiamento do imóvel em outro banco, diferente do indicado pela incorporadora.
–Taxa de cessão de contrato: É uma taxa cobrado pela construtora quando o primeiro dono decide vender o imóvel ainda com parcelas em aberto. Nessas situações, a construtora ainda é considerada a proprietária do imóvel e cobra um valor entre 2% e 5% para repassar o imóvel ao comprador.
–Taxa de evolução da obra: É uma taxa cobrada pela construtora que corresponde aos equipamentos e produtos utilizados na obra.
Vale ressaltar que essas taxas são cobradas de forma diluída no financiamento do imóvel. E, portanto, são diferentes dos outros impostos que requerem que o comprador procure um cartório, despachante, ou a própria prefeitura. Em outras palavras, essas taxas não exigem nenhum trabalho adicional do comprador.
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